adscode

Lüks Konutun Döviz İllüzyonu: “ İkinci El Konutta Dolar İle Aldım TL İle Satamam Sancısı”

Dövizde son birkaç ayda beklentilerin üzerinde meydana gelen hızlı yükseliş, dövize dayalı olarak fiyat belirleyen sektörlerde ciddi fiyat artışlarına yol açtı.

yukselbilgili@hotmail.com

Hammaddesi kağıt olan yayıncılık gibi alanlar için fiyat artışı kaçınılmaz bir durum iken, döviz ile doğrudan ilgisi olmayan bazı sektörlerde de kur artışını bahane ederek fiyat artışı yapılması, hükümeti bazı önlemler almak zorunda bıraktı. Bu kapsamda 13 Eylül 2018 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren “Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Kararda Değişiklik Yapılmasına Dair Karar” ile döviz ile menkul ve gayrimenkul işlemlerinde alım-satım vb. sözleşmelerde döviz cinsinden veya dövize endeksli işlem yapılması yasaklandı. Ancak bu karara rağmen konut piyasasında işlem yapanların, dövizle işlem yasağına dirençleri devam ediyor. Bu durumu uzun zamandır emlak danışmanları ve satıcıların davranışlarını gözlemlediğim İstanbul’un Acıbadem bölgesi için bir iktisatçı gözü ile değerlendireceğim.

Bölgede apartman daireleri TL ile fiyatlandırılırken, 11 -25 yıllık sitelerdeki konutlar döviz ile fiyatlandırılıyor. Açıkçası bu evlerin sahipleri, evlerini dolar sanma illüzyonuna kapılmış durumdalar. Dolar kuru yükseldiğinde evlerinin değerinin de yükselmesi gerektiğine inanmış/inandırılmış haldeler. İllüzyon diyorum çünkü konut talebi düşerken, faiz oranları yükselirken, bölgede tam ikame olmasa da yakın ikame çok sayıda yeni yapılmış site söz konusu iken, ekonomide durgunluk olabileceği yönünde kaygılar artarken ve en önemlisi de borçlanma maliyeti iki yıl öncesine göre ciddi düzeyde artmışken 20 yaşındaki lüks konutların fiyatının artması için rasyonel bir neden söz konusu değil. Bölgede dolara dayalı konut fiyatlaması yapılmasının altında yatan iki önemli neden var. Birincisi satışa sınırlı sayıda ev çıkması; ikincisi ve daha önemlisi doların uzun süredir yataya yakın bir seyir izlemesidir. Bu durumu açık biçimde görmek için 2002 yılından bu yana dolar kurunun seyri incelenebilir.

Yıllar

Dolar Alış Kuru 1$=TL

800.000$ Değerindeki Konutun TL Değeri

2002

1,51

1.208.000 TL

2003

1,49

1.192.000 TL

2004

1,42

1.136.000 TL

2005

1,34

1.072.000 TL

2006

1,43

1.144.000 TL

2007

1,30

1.040.000 TL

2008

1,29

1.032.000 TL

2009

1,55

1.240.000 TL

2010

1,50

1.200.000 TL

2011

1,67

1.336.000 TL

2012

1,79

1.432.000 TL

2013

1,90

1.520.000 TL

2014

2,19

1.752.000 TL

2015

2,72

2.176.000 TL

2016

3,02

2.416.000 TL

2017

3,65

2.920.000 TL

 

 

 

 

 

2018

2018-01

3.77

3.016.000 TL

 

2018-04

4.05

3.240.000 TL

 

2018-06

4.63

3.704.000 TL

 

31-07-2018

4,89

3.912.000 TL

 

31-08-2018

6,41

5.128.000 TL

 

05-09-2018

6,68

5.344.000 TL

 

26-09-2018

6,12

4.896.000 TL

Kaynak: TCMB

Tablo incelendiğinde 2002 yılında 1 dolar, 1.51 TL iken (altı sıfıra göre düzeltilmiş), 2013 yılında 1.9 TL’dir. Arada geçen 11 yılda makul bir kur artışı yaşanmıştır. Konutun dolar cinsinden TL değeri 2002 yılında 1,2 milyon TL civarında iken, 2013 yılında 1,5 milyon TL civarındadır. Görüldüğü gibi döviz kuru dalgalanmadığı için konutların TL veya dolar ile satılması açısından önemli bir farklılık söz konusu değil. Doların uzun süre yataya yakın bir seyir izlemesinden dolayı “burada evler dolar ile satılır” snopluğu, alıcı, satıcı ve aracılık eden danışmanları rahatsız etmemiştir. Zira alıcı veya satıcının lehine bir fiyat değişimi olmamış; TL cinsinden piyasa ortalamalarına denk düşecek bir fiyat artışı yaşanmıştır.

Dolar kuru 2014 yılında 2 TL’yi geçerken, 2017 yılında 3,7 TL ye yaklaşmıştır. Bu dönemde kurdaki artış % 70’lerin üzerindedir. Yani 800 bin dolarlık bir konutun 2014 değeri 1,7 milyon TL civarında iken, 2017 değeri 2,9 milyon TL civarındadır. Üç yıllık bir dönemde herhangi bir konutun değerinin % 70 civarında artması, İstanbul şartlarında (sürekli dünyadaki diğer metropoller ile m2 fiyatı bazında kıyaslandığı için) normal gibi görünebilir. Bu dönemde bu düzeyde bir fiyat artışı, bölgedeki diğer konutlarda aynı oranda olmamıştır. Böyle bir değer artışının olması için ekonomide beklentilerin olumlu olması, siyasi ve politik risklerin olmaması, konut talebinin artması gerekir. Kaldı ki bu dönem Gezi Parkı, 17-25 Aralık ve 15 Temmuz darbe girişimi gibi ülke ekonomisini olumsuz etkileyen süreçlerin yaşandığı bir dönemdir.

2018 yılında ise önceki üç yılda yaşanan kur artışı, birkaç ayda yaşandı. Örneğin Ocak 2018’de 800 bin doların karşılığı 3 milyon TL iken, aynı yılın Temmuz ayında 3,9 milyon TL, Eylül ayında ise 5,3 milyon TL’ye ulaşmıştır. Görüldüğü gibi son 15 yılda yaşanan kur artışından çok daha fazlası 2018 yılı içinde yaşanmıştır. İşin ilginç tarafı konut sahipleri ekonomideki tüm gelişmelerden kendini izole ederek dolar artınca evlerinin de değerinin arttığını varsayarak fiyat artışına gitmişlerdir. Örneğin 2006 yılında 800.00$ (1.144.000 TL) vererek ev alan biri, Ocak 2018’de dolar cinsinden 3 Milyon TL, Eylül 2018’de 5,3 Milyon TL talep etmektedir. Burada şuna dikkat çekmek gerekir: Bahsi geçen konutların fiyatının artma nedeni, arz talep dengesi kaynaklı bir değer artışından değil, satıcıların illüzyona kapılarak fiyatları yükseltmesinden kaynaklanmaktadır. Ancak ülkede ekonomik sıkıntıların baş gösterdiği bir dönemde dolara göre belirlenen fiyatlarla alış-veriş olması mümkün değildir. Bu durumun nedenleri şunlardır:

  • Son üç ayda ulusal para cinsinden konutun fiyatının % 60 artmasına yol açacak bir talep artışı olmamıştır. Dolayısıyla evlerin değerinin artmasını gerektirecek bir durum yokken yapay bir fiyat artışı ile karşılaşılmıştır.
  • Doların yükseldiği bir dönemde insanlar işlem yapmakta çekimser davrandığı için talepte artış değil, azalış olması beklenir. Bu durum fiyatların düşeceği beklentisini oluşturur. Konut alacak kişiler ya fiyatların biraz daha düşmesini beklemeye başlar ya da tasarruflarını döviz, faiz, altın gibi yüksek getiri getiren alanlara yönlendirirler. Dolayısıyla konut talebi düştüğü için fiyatlarda gerilemenin olması beklenir.
  • Döviz kurunun son üç ayda, önceki 15 yıldan çok daha fazla arttığı bir dönemde dolar cinsinden fiyat belirlemek, herkes fakirleşirken ben zenginleşeyim anlayışıdır. Bunun olabilmesi için kişinin varlığını konut olarak değil, dolar olarak tutması gerekirdi.
  • Kredi çekme maliyetlerin yükselmesi, borçlanarak ev alacak olanların caymasına yol açacaktır. Gelinen noktada belki de en önemli sorun bu. Örneğin 2,5 Milyon TL değerinde bir konut almayı planlayan kişi, konutun değerinin % 10’unu (250 Bin TL) bankacılık kesiminden 120 ay kredi çekerek borçlansa, ciddi bir maliyete katlanacaktır. Farklı bankalar için borçlanma maliyeti yıllık % 26 - 42; 250 Bin TL için aylık taksit tutarı 5929 TL ile 7607 TL arasında; kredi alınmış olan 250 Bin TL için toplam borçlanma maliyet ise 615 Bin TL ile 915 Bin TL arasında değişmektedir. Bu durum ise banka kredisi yoluyla konut almak isteyenlerin iki kere düşünmesine yol açacaktır.

Sonuç olarak belirsizliğin arttığı, beklentilerin iyimser olmadığı, konut arzının arttığı, konut talebinin azaldığı, borçlanma maliyetlerinin yükseldiği, faiz gibi alternatif araçların getirisinin arttığı bir ortamda zaten değerli olan konutların dolar yükseldi diye fiyatının artacağını varsaymak rasyonel değildir. Konut fiyatlarında alıcı ve satıcıyı yanıltmayacak gerçek fiyatların bulunmasında sağ duyulu, işini iyi bilen, gerekli değerleme eğitimlerini almış, öngörü sahibi emlak danışmanlarına büyük rol düşmektedir. Emlak danışmanlarının son yapılmış işlem fiyatları üzerinden ekonomideki ve konut piyasasındaki gelişmeleri sağlıklı bir biçimde değerlendirerek satıcıyı işlem görebilecek fiyatlara yönlendirmesi son derece önemlidir. Aksi takdirde alıcı, satıcı ve emlak danışmanlarının zamanını alan ama çok az sayıda işlemin gerçekleştiği bir dönem yaşanır.


Emoji ile tepki ver!

Bu Yazıyı Paylaş :

Etiketler :
    0 Yorum
  • Yorumu Gönder
  • Diğer Yorumlar (0)